Piața imobiliarelor reprezintă o zonă foarte controversată în România, ca, de fapt, toate activitățile în care există un număr foarte mare de actori. Fiecare individ major poate fi un actor pe piața imobiliară. Controversa este dată de modul de abordare, arealul la care facem referire, de tipul actorilor care sunt implicați.
Există în mass media centrală o tendință de generalizare a acestui subiect, generalizare dată de neprofesionalismul realizatorului, de interesele obscure ale acestuia, de tratarea superficială a acestui subiect. Mă voi referi în continuare doar la imobiliarele de tip rezidențial din orașe.
Este foarte important ca în abordarea analizei privind imobiliarele de tip rezidențial din România să fie luate în calcul următoarele aspecte:
- Tipul imobilului: casă, apartament;
- Arealul imobilului: oraș mare, oraș mic;
- Tendința de dezvoltare a arealului: oraș în dezvoltare, oraș în stagnare/depopulare;
- Caracteristicile imobilului: nou, utilizat, dotat, nedotat;
- Zona de amplasare a imobilului: cartier ofertant, cartier neofertant, cartier zona tranzit, cartier comercial, cartier tip sanatoriu, etc;
- Sursa de finanțare a investiției: din economii, credit bancar;
- Mobilul investiției: capitalizare, mijloc de trai.
După cum ați sesizat, nu am enumerat prețul imobilului ca aspect important, deoarece acesta este un factor fluctuant. În mod normal fluctuația prețului ar trebui să fie predictibilă și dată de piața imobiliară, respectiv de cerere și ofertă. Acest lucru, din păcate, se întâmplă din ce în ce mai rar, prețul imobilelor fiind manipulat de actorii potenți, firmele de construcții și firmele imobiliare dacă vorbim de imobile noi, respectiv firme imobiliare dacă vorbim de imobile utilizate.
Dacă sunteți în căutarea unui imobil sau nu, dar aveți o fire curioasă și atentă la detalii, cu siguranță ați sesizat în ultimele săptămâni afluența articolelor din online și a știrilor din emisiunile canalelor tv și radio privind tendința de creștere a prețurilor imobilelor în anul 2022. Acestea nu au o analiză profesionistă, tratând subiectul la modul general și inducând o stare de confuzie, aducând în prim- plan motive tendențioase ce îmi creează impresia unei manipulări.
Nu se face distincția între imobile noi și utilizate. Argumentul creșterii prețului la materialele de construcții este tendențios. De ce să argumentezi creșterea prețului la imobilele noi când acestea au fost realizate într-o perioadă în care prețul materialelor nu crescuse? În prezent există o tendință de descreștere a prețului la materialele de construcții, astfel că argumentul nu este corect. Nu se aduc în discuții alte elemente ce concură la jocul cererii și ofertei cum ar fi scăderea nivelului de trai a populației, înăsprirea condițiilor de accesare a creditelor imobiliare, credite mai scumpe pentru anul 2022 anunțate de Banca Națională a României, tendința din ce în ce mai accentuată a românilor ce obțin venituri în afara granițelor de a nu mai investi în imobile în România și de a investi în țara unde obțin aceste venituri, iminenta criza economică ce va cuprinde România dată de criza energetică și cea pandemică ce va avea drept consecințe scăderea drastică a veniturilor românilor până la lipsa acestora datorită concedierilor masive prin închiderea de firme și diminuarea posturilor în sectorul bugetar.
Oameni onești, vă rog, să nu uitați cel mai important aspect, prețul de vânzare al imobilelor îl puteți influența voi cu toții prin voința voastră. Există o vorbă din popor, ”nu este prost cel care cere și cel care dă”, luați aminte la acest aspect.
În continuare, pentru a nu fi acuzat de emiterea unor gândiri nebazate pe informații certe, mă voi referi la piața imobiliară din orașul în care locuiesc, Reșița, jud. Caraș – Severin, pe care am avut plăcerea să o cunosc datorită unei nevoi de a achiziționa un imobil. Vă voi prezenta această piață imobiliară strict pe zona rezidențială din perspectiva aspectelor enumerate la începutul acestei prezentări.
Orașul Reșița, deși reședință de județ, este un oraș relativ mic, având aproximativ 70.000 de locuitori, conform ultimului recensământ din anul 2011, în continuă scădere, cu o economie neofertantă, tributară unei perioade de glorie monoindustrială.
În prezent Reșița pare a fi într-o bulă a contradicțiilor, existând o intensă preocupare (este adevărat doar din partea administrației locale, nu și din partea mediului privat) de îmbunătățire a condițiilor de viață a locuitorilor prin modernizarea tuturor instituțiilor de învățământ (creșe, școli gimnaziale, licee, săli sport,etc), modernizarea parcurilor recreaționale, modernizarea drumurilor pietonale (promenadă), drumurilor auto (inelar – Cartier Govândari, alei de cartier – Cartier Lunca Pomostului, etc), implementarea unor proiecte de reintroducere a tramvaiului și refacere a tuturor stațiilor, infrastructurii drum – utilități, mobilier stradal, implementarea unui proiect privind modernizarea Căii Timișoarei, introducerea de autobuze electrice pe rutele ce nu pot fi deservite de tramvai, realizarea de poduri pietonale peste râul Bârzava, realizarea unui centru modal în zona Cartier Muncitoresc, realizarea unui centru de parcare și service a autobuzelor electrice în zona Cartier Stavila, implementarea unui Centru multifuncțional cu veleități în asistență socială în zona Cartier Mociur, implementarea unui proiect train – tram între Reșița – Timișoara – Stamora Moravița (Serbia), implementarea unui proiect de valorificare turistică a funicularului și multe altele, preocupări ce ar trebui să aibă ca și consecință o stopare a migrației locuitorilor, o tendință de realizare a investițiilor din mediul privat. Este adevărat, există pe rol, demarată acțiunea unui investitor privat de realizare a unui Mall și a unui Aqualand, respectiv a unei unități de producție ce va crea 500 de locuri de muncă de către Compania germană EMZ, cu sediul în Nabburg, Bavaria, în urma unei investiții de 5 mil. euro. Producția se intenționează să înceapă în toamna anului 2022. Am spus că Reșița este într-o bulă a contradicțiilor pentru că, deși există premisele dezvoltării, nu au fost stopate tendințele imigrării, în continuare absolvenții celei mai prestigioase instituții de învățământ de tip liceal din Reșița și Caraș – Severin, Colegiul Național ”Traian Lalescu” Reșița, după absolvirea învățământului superior nu se întorc în Reșița să viețuiască decât într-un procent infim, sub 6% (este un element deosebit de luat în seamă privind sănătatea urbei noastre, faptul că vârfurile noastre intelectuale nu vin să trăiască în locul unde s-au născut, denotă faptul că orașul nu le oferă ceea ce își doresc!!!!), în continuare veniturile sunt mici și foarte mici existând tentația muncii în străinătate.
După expunerea celor două aspecte, (Arealul imobilului, Tendința de dezvoltare a arealului) specifice Reșiței vă voi supune atenției următorul aspect, Tipul imobilului: casă, apartament, defalcat.
A. Casă:
În unele zone ale țării se folosește expresia ”casă la curte” pentru a delimita clar de apartamentul la bloc, dar eu nu voi folosi această expresie pentru că există imobil tip casă și fără curte.
În Reșița există o piață a imobilelor tip casă, relativ mică. Casele mai recent construite sunt amplasate în zone mărginașe urbei, cele vechi în cartiere tradiționale Muncitoresc, Marginea, Stavila.
În continuare vă supun atenției câteva aspecte pe care vă sugerez să le luați în calcul în analiza oportunității achiziției dvs.:
a) Case noi:
La ora actuală nu există nici un anunț imobiliar cu casă nouă de vânzare!!!
PRACTIC NU AVEM O PIAȚĂ A ACESTUI TIP DE PRODUS
b) Case utilizate:
În această ipostază situația se complică, am identificat case de tot felul, foarte vechi construite în secolul XIX, vechi construite între 1920 și 2000 și case construite în intervalul 2000 – 2020. Cele foarte vechi nu sunt atractive nici măcar din perspectiva unei importanțe istorice, fiind în zone aglomerate de case, cu suprafață mică și foarte mică, cu imposibilitate de reparare și creștere ca valoare, neexistând nici măcar o potențială proiecție de demolare și realizare a unui imobil nou. În aceste zone lipsesc utilități tip canalizare, greu accesul autospecialelor de intervenție.
Pe această categorie nu am să o iau în seamă ca fiind o ofertă a pieței imobiliare.
În cea de-a doua categorie sunt cele mai multe, construite în marea lor majoritate din materiale de construcții cameleon cu resurse limitate, fără documentații tehnice, pe suprafețe mici, cu curți mici sau curți comune, cu o arhitectură funcțională rezultatul unor investiții mici, cu tot felul de improvizații și reparații de mântuială. Materialele de construcții de tip cameleon sunt rezultatul folosirii în construcția unui zid, spre exemplu, a mai multor tipuri de materiale din aceiași categorie dar diferite atât ca formă, dimensiune și caracteristici (cărămidă arsă, cărămidă crudă, cărămidă tip bolțar, cărămidă refractară, etc) și a liantului în diferite rețete. Pe acestea le găsim cu preponderență în Cartierele Muncitoresc, Poiana Golului, Stavila, Dealul Crucii, precum și în cartierele aparținătoare Moniom, Secu, Doman, Cuptoare.
Prețul acestor imobile, conform anunțurilor firmelor imobiliare, se situează între 20.000 – 120.000 de euro.
Tot în această categorie regăsim și case construite cu respectarea legislației vremii în construcție, case construite de Uzinele de Fier si Domenii Reșița (UDR) (110 case familiale muncitorești, conform surselor vremii – eu nu am reușit să identific decât o parte). Acestea sunt case cu o anumită cerință de funcționalitate specifică vremii cu iz de ”lucru bine făcut” fiind construite în cartierele Lunca Pomostului, Muncitoresc, Stavila, Dealul Crucii. Unele dintre ele au fost îngrijite, reparate, modernizate altele însă prezintă haina trecerii vremii. Chiar dacă au fost îngrijite, reparate, modernizate acestea au un neajuns dat de existența (chiar inexistența) unei curți mici ca suprafață.
Prețul acestor imobile, conform anunțurilor firmelor imobiliare, se situează între 80.000 – 150.000 de euro.
A treia categorie sunt casele construite în intervalul 2000 – 2020, case relativ noi ce au fost construite cu materiale moderne și teoretic cu soluții moderne. La această categorie trebuie să fiți atenți unde este amplasat imobilul există riscul să nu fie amplasat în niciun PUZ.
Prețul acestor imobile, conform anunțurilor firmelor imobiliare, se situează între 100.000 – 500.000 de euro.
Cerințe de luat în seamă:
- Imobilul trebuie să aibă documente de proprietate clare și corecte pentru suprafața supusă vânzării – cumpărării;
- Solicitați documentația tehnică a imobilului, Autorizația de construire și avizele, Proiectul tehnic și Detaliile de execuție, Cartea construcției și analizați-le cu un inginer constructor confruntând realitatea din teren (valabil pentru casele noi);
- Verificați calitatea materialelor puse în operă și calitatea lucrărilor (valabil pentru casele noi);
- Verificați structura de rezistență a imobilului cu specialiști;
- Verificați istoricul clădirii din perspectiva unor inundații, infiltrări de apă, etc;
- Verificați rețelele de utilități apă rece, apă caldă, gaz, canalizare, energie electrică;
- Verificați istoricul aparatelor (centrală termică, sobă, boiler, etc.);
- Cuantificați cu specialiști volumul și valoarea unor eventuale reparații sau investiții viitoare;
- Identificați punctele tari și punctele slabe ale imobilului;
- Analizați proprietățile învecinate din perspectiva distanțelor dintre imobile și a potențialului lor de dezvoltare, mergeți la Direcția de urbanism a UAT Mun. Reșița și interesați-vă dacă există Autorizații de construire / demolare emise pentru vecinătatea imobilului supus vânzării – cumpărării,
- Analizați înălțimea maxima admisa din Planul Urbanistic Zonal (PUZ) și termenul de valabilitate al acestuia (să nu vă treziți că după achiziție se va construi în imediata vecinătate un imobil P+n care vă va ”fura răsăritul de soare”);
- Analizați proprietate din punct de vedere al potențialului său privind independența energetică (are / nu are mijloace independente de producere a energiei?, există spațiul propice amplasării în viitor a unor mijloace de producere a energiei?);
- Analizați dacă construcția este anvelopată termic corespunzător poziției sale geografice, pe toate suprafețele expuse, suprafața opacă, suprafața vitrată, podea inferioară, acoperiș);
- Spațiul construcției este generos, respectă cerințele dvs.?
- Există toate funcțiunile dorite de dvs.? (suficiente dormitoare, suficiente băi, suficiente spații de depozitare, garaj, etc.);
- Imobilul este amplasat într-o zonă (Zona de amplasare a imobilului: cartier ofertant, cartier neofertant, cartier zona tranzit, cartier comercial, cartier tip sanatoriu, etc) pe care o doriți? Mergeți la UAT Mun. Reșița și solicitați informații privind planificarea de dezvoltare a zonei să nu existe riscul exproprierii datorită realizării unui proiect de interes local și / sau transformării căii de acces (drumului auto/pietonal) dintr-o arteră secundară într-o arteră principală cu trafic greu;
- Cereți date relevante despre vecini.
Cu siguranță după parcurgerea punctelor de mai sus v-ați gândit că nu se pot cumula toate decât în situați ideale și aveți dreptate. Dvs. trebuie să decideți unde acceptați sau nu compromisuri.
Toate cele prezentate mai sus, însă, prin parcurgerea lor și prin discuția cu vânzătorul vă pot poziționa într-o situație de avantaj privind prețul de vânzare al imobilului.
Argumente privind scăderea prețului:
- Funcție de vechimea imobilului se stabilește valoarea și volumul investițiilor în reparații și/sau modernizări. Cu cât imobilul este mai vechi cu atât valoarea și volumul crește;
- În situația în care trebuie să interveniți la structura imobilului, la acoperiș, la podele, instalații, acel imobil nu merită achiziționat. Prețul acestuia este doar prețul terenului;
- Nu achiziționați imobile mai vechi de 50 de ani a căror preț este mai mare de 50.000 euro;
- Solicitați vânzătorului o expertiză a clădirii dacă aceasta este mai veche de 50 de ani;
- Imobilele mai vechi de 50 de ani necesită lucrări la structura de rezistență, cămășuiri, montări buiandrugi, alte elemente de rezistență;
- Argumentați vânzătorului valoarea investiției necesare pentru anveloparea termică a imobilului care trebuie regăsită și în scăderea prețului de vânzare. Nu acceptați explicații de genul, ”fiind din cărămidă nu necesită anvelopare termică”;
- Argumentați vânzătorului că lipsa unei independențe energetice a imobilului respectiv trebuie să se reflecte în prețul de vânzare prin scăderea acestuia;
- Argumentați vânzătorului că un imobil energofag trebuie să se reflecte în prețul de vânzare prin scăderea acestuia;
- Nu vă feriți să –i spuneți vânzătorului că prețul este prea mare, dacă credeți acest lucru și să-i propuneți prețul dvs. pe care considerați că merită imobilul și puteți să-l plătiți;
- Nu vă fie teamă că imobilul se va vinde către altcineva dacă solicitați micșorarea prețului acest lucru s-ar fi realizat deja;
- Prețul cerut de vânzător este de regulă mai mare decât cel real cu 18 – 22%;
- Nu uitați să-i comunicați vânzătorului, dacă este cazul, că, cu prețul cerut pe imobil se pot achiziționa imobile în zone faimoase ale lumii astfel că nu este justificat pentru Reșița. Nu contestă nimeni aportul material și sentimental investit în respectivul imobil dar dacă se construiește un palat poleit cu aur într-un deșert, că așa a dorit cineva la un moment dat, acesta nu se va vinde niciodată cu prețul investiției și piața va dicta prețul;
- Tranzacțiile unor imobile cu prețuri mai mari de 50.000 euro se realizează cu greutate, verificați site-urile firmelor de imobiliare și veți constata acest lucru.
B. Apartament:
Există o piață a apartamentelor având două componente apartamente noi și apartamente utilizate. În ceea ce privește apartamentele noi oferta este foarte redusă existând la ora actuala un număr mic de apartamente spre vânzare astfel că putem concluziona că nu există o astfel de piață imobiliară de apartamente noi.
În ceea ce privește piața imobiliară a apartamentelor utilizate nu este una foarte mare, existând un număr de circa 194 de oferte potrivit site-urilor firmelor de imobiliare. Funcție de vechimea acestora există blocuri de apartamente construite în perioada interbelică, postbelică, și cele mai noi cu excepția ANL-urilor începute în anii ”80 și finalizate la începutul anilor ”90. Din perspectiva materialelor de construcție folosite, a structurii de rezistență a acestora și a regimului de înălțime vom întâlni blocuri din cărămidă construite în perioada interbelică în zona Magazin universal, Școala Gimnazială nr. 2, Dealul Crucii, Dealul Golului, blocuri construite în anii ”60 în Cartier Lunca Pomostului cu regimuri de înălțime P+2, P+3 respectiv blocuri din prefabricate din beton armat construite începând cu anii ”70 cu structură de rezistență la interior și cele construite după anii ”80 cu structură de rezistență la exterior ambele tipuri având regimuri de înălțime P+3 sau P+9 construite în cartierul Govândari, Moroasa, Centru civic, zona Poliție, zona Piața Gara Sud, zona Valea Domanului.
Cerințe de luat în seamă:
- Imobilul trebuie să aibă documente de proprietate clare și corecte pentru suprafața supusă vânzării – cumpărării;
- Verificați structura de rezistență a imobilului cu specialiști (Atenție la apartamentele din zona Gara de Sud!!!!!);;
- Verificați istoricul clădirii din perspectiva unor cutremure, inundații, infiltrări de apă, etc. (Atenție la apartamentele din proximitatea râului Bârzava, Micro 1, Micro 3, Govândari!!!!!);
- Verificați rețelele de utilități apă rece, apă caldă, gaz, canalizare, energie electrică (au fost înlocuite – modernizate? – Atenție la apartamentele din Lunca Pomostului!!!!!);
- Verificați istoricul aparatelor (centrală termică, boiler, etc., nu ignorați anul punerii acestora în funcție PIF);
- Cuantificați cu specialiști volumul și valoarea unor eventuale reparații sau investiții de modernizare viitoare, în situația în care trebuie să investiți 25% din valoarea de achiziție a apartamentului investiția nu merită;
- Identificați punctele tari și punctele slabe ale apartamentului;
- Analizați proprietate din punct de vedere al potențialului său privind independența energetică (are / nu are mijloace independente de producere a energiei?, există spațiul propice amplasării în viitor a unor mijloace de producere a energiei?, etc.);
- Analizați dacă construcția este anvelopată termic corespunzător poziției sale geografice, pe toate suprafețele expuse, suprafața opacă, suprafața vitrată, podea inferioară, acoperiș);
- Spațiul construcției este generos, respectă cerințele dvs.?
- Există toate funcțiunile dorite de dvs.? (suficiente dormitoare, suficiente băi, suficiente spații de depozitare, parcare, etc.);
- Imobilul este amplasat într-o zonă (Zona de amplasare a imobilului: cartier ofertant, cartier neofertant, cartier zona tranzit, cartier comercial, cartier tip sanatoriu, etc.) pe care o doriți? Mergeți la UAT Mun. Reșița și solicitați informații privind planificarea de dezvoltare a zonei să nu existe riscul exproprierii datorită realizării unui proiect de interes local și / sau transformării căii de acces (drumului auto/pietonal) dintr-o arteră secundară într-o arteră principală cu trafic greu;
- Cereți date relevante despre vecini.
Argumente privind scăderea prețului:
- Funcție de vechimea imobilului se stabilește valoarea și volumul investițiilor în reparații și/sau modernizări. Cu cât imobilul este mai vechi cu atât valoarea și volumul crește. Nu uitați indiferent de poziția apartamentului în bloc sunteți obligați la contribuția privind reparațiile la acoperiș, subsol, scară, alte spații comune (Atenție la apartamentele din Lunca Pomostului!!!!!);
- Nu achiziționați apartamente în imobile mai vechi de 50 de ani care nu au suferit intervenții de consolidare a structurii de rezistență (cămășuiri, etc.) a căror preț este mai mare de 20.000 euro. Riscul este foarte mare atât din punct de vedere al integrității fizice cât și al pierderilor materiale (vezi valoare asigurare toate riscurile);
- Solicitați vânzătorului o expertiză a clădirii dacă aceasta este mai veche de 50 de ani;
- Argumentați că impozitul pe apartament în zonele în care UAT Mun. Reșița a investit va crește semnificativ și acest lucru trebuie să se regăsească în scăderea prețului apartamentului (Atenție la apartamentele din Lunca Pomostului!!!!!);
- Argumentați vânzătorului valoarea investiției necesare pentru anveloparea termică a imobilului care trebuie regăsită și în scăderea prețului de vânzare. Nu acceptați explicații de genul, ”fiind din cărămidă nu necesită anvelopare termică”;
- Argumentați vânzătorului că lipsa unei independențe energetice a apartamentului / imobilului respectiv trebuie să se reflecte în prețul de vânzare prin scăderea acestuia;
- Argumentați vânzătorului că un apartament / imobil energofag trebuie să se reflecte în prețul de vânzare prin scăderea acestuia;
- Nu vă feriți să –i spuneți vânzătorului că prețul este prea mare, dacă credeți acest lucru și să-i propuneți prețul dvs. pe care considerați că merită apartamentul și puteți să-l plătiți;
- Nu vă fie teamă că apartamentul se va vinde către altcineva dacă solicitați micșorarea prețului, acest lucru s-ar fi realizat deja;
- Prețul cerut de vânzător este de regulă mai mare decât cel real cu 20 – 25%;
- Nu uitați să-i comunicați vânzătorului, dacă este cazul, că prețul cerut pe un apartament nu poate fi echivalent cu al unei case decente cu curte;
- Tranzacțiile unor imobile cu prețuri mai mari de 50.000 euro se realizează cu greutate, verificați site-urile firmelor de imobiliare și veți constata acest lucru.
Sfaturi:
- Nu vă lăsați manipulați de știri tendențioase privind explozia prețurilor în imobiliare și cumpărați funcție de posibilitățile dvs. financiare cu un grad de îndatorare cât mai mic;
- Prețurile caselor și apartamentelor în Reșița sunt nejustificat de mari, dar voi puteți regla aceste prețuri prin mecanismul cerere și ofertă;
- Fiți foarte precauți privind sursa de finanțare a achiziției nu vă îndatorați mai mult decât puteți plăti;
- Dvs. stabiliți prețul împreună cu vânzătorul, nu doar vânzătorul stabilește prețul;
- Nu acceptați prețuri mari pentru case vechi sau apartamente din blocuri vechi;
- Negociați cu vânzătorii fără teamă, explicațiile de ce prețul cerut de ei este nefiresc de mare;
- Nu uitați la momentul acceptării tranzacției cât ați muncit pentru banii pe care îi dați sau cât veți munci în cazul unui credit;
- Nu cedați presiunii apropiaților pentru cumpărarea unui imobil, nu ei plătesc prețul sau achită ratele viitoare;
- Nu capitalizați economiile prin achiziția de case sau apartamente în Reșița;
- Cumpărați apartamente noi sau case noi!
- Prindeți curaj, îndeosebi cei tineri la început de drum, și construiți-vă propria casă nouă;
- Nu achiziționați cu sufletul, ci doar cu mintea!
PER
